永康東橋買房-楊宗樺

六、 房地合一(新制)的課徵範圍有哪些?

答：個人及營利事業自 105 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地， 應依新制規

定課徵所得稅：

(一)105 年 1 月 1 日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例 申請興建的農

      舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造 執照的土地。

(二)105 年 1月 1 日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權 (營利事業除

      外)，亦適用新制課稅規定。

(三)103 年 1 月 2 日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例 申請興建的農

      舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造 執照的土地，且該房屋、土地

      的持有期間在 2 年以內者。

    ※房屋及其坐落基地的交易，不論係個別交易或合併交易， 符合上開規定

      條件者，均屬新制課徵範圍。

七、 個人或營利事業持有的房屋、土地，在 104 年 12 月 31 日以前 出售，

是否要適用新制課徵所得稅？

答：否。房地只要在 104 年 12 月 31 日以前出售者，均適用舊制 課稅規定。

        舉例說明，梁小姐 103 年 8 月 1 日購入房地，於 104 年 12 月 1 日出

        售，交易日在 104 年 12 月 31 日以前， 故適用舊制課稅規定。

八、 個人或營利事業持有的房屋、土地，在 105 年 1 月 1 日以後出 售，是

         否均要適用新制課徵所得稅？

答：不一定，房地在 105 年 1 月 1 日以後取得，日後出售時，須 按新制規定

        課稅。如果房地在 104 年 12 月 31 日以前取得，在 105 年 1 月 1 日

        以後出售，則須考量房地持有期間是否在 2 年 以內，如持有期間在 2 年

        以內，應適用新制課稅規定；如持有 期間已超過 2 年，則仍適用舊制課

        稅規定。

舉例說明如下：

九、 出售農舍或農地是否要適用新制?

答：(一)農舍： 個人及營利事業出售依農業發展條例申請興建的農舍， 不論

           何時取得、出售，均按舊制規定，僅就房屋部分計 算財產交易所得，

           課徵綜合所得稅。

         (二)農地： 5 個人及營利事業出售的農地，如符合農業發展條例第 37

              條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅，並 經地方稅捐稽

              徵機關核准或認定者，其土地交易所得免 納所得稅，但如屬土地交

              易損失，不適用個人土地交易 損失減除及自營利事業所得額中減除

              的規定。

十、 什麼是｢以設定地上權方式之房屋使用權｣?個人交易該等房屋 使用權，

         為何要適用新制課稅規定?

答：(一)地主以設定地上權方式，將土地提供開發商（地上權人） 在該設定地

           上權的土地上興建房屋，惟因契約或法令限 制，開發商不得移轉興建

           完成房屋的所有權，乃採讓與 房屋使用權方式供個人長期使用房屋。

         (二)考量個人交易該等設定地上權方式的房屋使用權，雖屬 權利交易性

              質，惟經濟實質與房屋交易類同，新制乃明 定個人在 105 年 1 月

              1 日以後取得是類房屋使用權，其 交易視同房屋交易，應按新制規

              定課稅，並得享有自住 房地及長期持有等租稅優惠。

十一、 個人在 105 年 1 月 1 日以後出售因繼承取得的房地時，是否 要適用

             新制?

答：(一)不一定。個人在 105 年 1 月 1 日以後出售的房地：

           1.如屬 104 年12 月 31 日以前繼承取得者，為使改制前後 已持有

              房地者權益不受影響，並考量繼承人取得房地的 時點及原因並非

              其能控制，爰仍適用舊制課稅規定。

           2.屬 105 年 1 月 1 日以後繼承取得者，如該房地係被繼承 人於

              105 年 1 月 1 日以後取得，則應適用新制，如係被 繼承人於

              104 年 12 月 31 日以前取得者，原則適用舊制 規定，惟符合

              新制規定之自住房屋、土地，得選擇改按 新制課稅規定計算房屋

              、土地交易所得，於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內

              辦理申報納稅。

        (二)舉例說明，老王取得Ａ房地之後過世，由其子小王繼承 該房地，

             小王於 105 年 1 月 1 日以後出售Ａ房地時，適 用新、舊制規定

             如下：

十二、 個人在 104 年 12 月 31 日以前取得房地，在 105 年 1 月 1 日

             以後死亡，由繼承人繼承取得，日後出售時，如符合自住房 地租

             稅優惠適用條件，如何適用新制?

答：(一)原則適用舊制課稅規定。但如該房地出售前係供自住使 用，且符合

           新制自住房地租稅優惠適用條件，繼承人得 選擇依新制規定，於房

           地完成所有權移轉登記日的次日 起算 30 日內向國稅局辦理申報，

           並適用在課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分，按

           10%稅率課徵所 得稅的規定。

        (二)舉例說明，老張於 104 年 6 月 1 日取得 B 房地並設籍居 住，

             其於 105 年 6 月 1 日過世，由其子小張繼承該房地 並繼續設

             籍該房屋及自住，小張於 110 年 6 月 2 日出售 B 房地時，原

             則適用舊制課稅規定，即僅就房屋部分的 財產交易所得，併入

             110 年度的綜合所得總額，在 111 年 5 月辦理綜合所得稅結算

             申報。如小張主張 B 房地符 合新制自住房地租稅優惠適用條件，

             亦得選擇改按新制 規定，在 110 年 7 月 2 日前申報 B 房地交

             易所得及繳納所得稅。

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