何謂房地合一課稅制度－永康東橋買房-楊宗樺

壹、總則

一、什麼是房地合一課徵所得稅制度(新制)?

答：105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房

屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額

後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租

稅公平。

二、我國為何要實施新制?目的為何?

答：(一)我國過去房地交易就房屋及土地分別課徵所得稅及土地增值稅，出

售不動產稅負偏低，產生下列缺失：

1.依公告土地現值計算土地增值稅的土地漲價總數額及依房屋評定現

值計算所得稅的房屋交易所得額，與房地交易實際獲利存有相當差

距，另土地現值一年公告一次，使得同年度內買賣土地無土地漲價

總數額而無須負擔土地增值稅，造成未公平合理課稅，致使過多資

金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲。

2.因房屋及其坐落土地未合併課稅，所有權人可能透過提高土地售價

並壓低房屋售價，以規避其房屋交易所得稅。

(二)為解決房地分開課稅的缺失，建立合理透明稅制，並與國際稅制接

軌，我國自 105 年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋、土地交易

所得合一按實價課徵所得稅，同時輔以特種貨物及勞務稅不動產部分停

徵，將所增加的所得稅稅收用於住宅政策及長期照顧服務等社會福利支

出，以逐步落實居住正義、改善貧富差距，並有助於社會資源合理配置

。

三、新制的法律依據為何?何時開始施行?

答：為建立房地合一課徵所得稅制度，104 年 6 月 24 日總統公布所得稅法

部分條文，新增第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4 至第 14 條之

8、第 24 條之 5、第 108 條之 2 及第 2 125 條之 2 等 10 條條文及修

正第 126 條，規範新制課徵範圍、所得計算、適用稅率及申報等規定，

並自 105 年 1 月 1 日起施行。

四、新制與現行規定（舊制）有何不同?

答：舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值

稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；

105 年1 月 1 日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課

稅。

新、舊制比較表列如下：

(一)個人部分：

制度項目		舊制 (財產交易所得)	新制 (房地合一課徵所得稅)
課稅範圍		房屋：計算財產交易所得課稅	․自 105 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅： 1. 103 年 1 月 2 日以後取得，且持有期間在2年以內。 2.105 年 1 月 1 日以後取得。
			․105 年 1 月 1 日起取得以設定地上權方式的房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅
申報方式		併入年度綜合所得總額，於次年 5月辦理結算申報	分離課稅，完成所有權移轉登記日的次日起算30 天內申報納稅
課稅所得 (稅基)		房屋收入－成本－費用	房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額
稅率	境內居住者	併入綜合所得總額按 5%~45%累進稅率課稅	1. 依持有期間認定： 1 年以內：45%、2 年以內超過 1 年：35% 10 年以內超過 2年：20%、超過 10 年：15% 2. 因非自願因素：符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 2 年以下的房地：20% 3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地：20% 4. 符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過 400 萬元部分：10%。
	非境內居住者	按所得額 20%扣繳率申報納稅	依持有期間認定 1. 持有 1 年以內：45% 2. 持有超過 1 年：35%

(二)營利事業部分：

制度項目		舊制	新制 (房地合一課徵所得稅)
課稅範圍		房屋：計算所得課徵所得稅	自 105 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅： 1.103 年 1 月 2 日以後取得，且持有期間在 2 年以內。 2.105 年 1 月 1 日以後取得。
			․105 年 1 月 1 日起取得以設定地上權方式的房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅
課稅稅基		房屋收入－成本－費用	房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額
申報方式及稅率	境內營利事業	17%，併入年度營利事業所得額，於次年 5 月辦理結算申報
	境外營利事業	境內有固定營業場所或代理人：17%	依持有期間認定 1.持有 1 年以內：45% 2.持有超過 1 年：35%	境內有固定營業場所者：分開計算稅額、合併報繳
		境內無固定營業場所及代理人：按所得額 20%扣繳率申報納稅		境內無固定營業場所者：代理申報納稅