永康東橋買房-楊宗樺

出售不動產: 建物+土地

出售建物分為賺錢與賠錢

假若賺錢:財產交易所得(申報綜所稅)

假若陪錢:財產交易損失(未來三年可抵財交所得)

出售土地分為賺錢與賠錢

假若賺錢:土地交易所得(停徵)

假若陪錢:土地交易損失(不得扣減)

(一)實際成本法：

所得額=出售金額-購買金額-其他費用

財產交易所得=所得額x(出售時房屋評定現值/出售時房屋評定現值+出售時土地公告現值)

財產交易所得稅=財產交易所得x所得稅稅率

假設當初房屋買2000萬，現在賣4000萬。

〔4000萬-2000萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

綜所稅申報：(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額) －全部免稅額－全部扣除額X〔5%，12%，20%等(個人累進稅率)〕 -累進差額。

公式：
出售價格-買入成本-出售成本= 售屋利潤(A)
房屋現值 (出售時) =房屋比例(B)
房屋現值+土地公告現值
申報房屋財交所得=A*B

(一) 成本部分：取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一
切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費
或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構
貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所
支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。

(二) 移轉費用部分：出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費
及搬運費等。

不得列：

取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是

屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

(二)財政部公布之標準認定：

財產交易所得=房屋評定現值X依財政部每年公告財產交易所得標準。

財產交易所得稅=財產交易所得X所得稅稅率

符合認定須未提供原始取得成本，或稽徵機關未查得原始取得成本者才可用此法

東橋社區專家楊宗樺

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