| 土地增值稅應徵稅額之計算公式 | |
|---|---|
| 稅級別 | 計算公式 |
| 第一級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20％） |
| 第二級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率（30％） －[(30％－20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，A為0.06 |
| 第三級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵 率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18 |
| 稅率速算公式表 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 持有年限 稅級別 | 20年以下 | 20年 ~ 30年 | 30年 ~ 40年 | 40年以上 |
| 第一級 | a × 20％ | a × 20％ | a × 20％ | a × 20％ |
| 第二級 | a × 30％ － b × 10％ | a × 28％ － b × 8％ | a × 27％ － b × 7％ | a × 26％ － b × 6％ |
| 第三級 | a × 40％ － b × 30％ | a × 36％ － b × 24％ | a× 34％ － b × 21％ | a × 32％ － b × 18％ |
| 備註： a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額） | ||||
第一公式：計算土地漲價總數額
A=申報移轉現值
B=原地價×〈臺灣地區消費者物價總指數/100〉
C=（土地改良費＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無
償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）
D=土地漲價總數額
公式:D=A-B-C
土地漲價總數額
＝ 申報移轉現值
－【原地價×〈臺灣地區消費者物價總指數/100〉】
－（土地改良費＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償
捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）
（一）申報土地移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報土地移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉
土地面積。
但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價
值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
（二）原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值：
即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地
就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
上圖為九份子重劃區負擔總費用證明書
例:土地面積0.1公頃，持分1/1，公告現值10,000元㎡ ，原規定地價或前次移
轉地價10元㎡ ，物價指數100﹪，土地重劃總費用5,000,000元，於民國104
年重劃後如今第一次移轉，民國50年持有，試計算一般稅率之土地增值稅。
0.1公頃=1,000㎡
從試算網站得到以下數字
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■ 您的土地持有年期為 50 年 3 月，試算驗證------40年以上
總現值 - 調整後前次價 = 漲價總額 =>A-B=D
10000000 - 10000 = 9990000
漲價總額 / 調整後前次價 = 漲價倍數
9990000 / 10000 = 999 =>超過2倍用第三級
漲價總額 × 32%- 調整後前次價 × 18% = 稅額（一般）
9990000 × 32% - 10000 × 18% =3195000
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公式:D=A-B-C
10,000,000 - 10,000 - 5,000,000 = 4,990,000 =>這是新得到的土地漲價總數額
4,990,000 / 10,000 = 499 =>依然超過2倍所以用第三級
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18
4,990,000 × 32% - 10,000 × 18% = 1,595,000
重劃後第一次移轉減徵40%土地增值稅
1,595,000 × ( 1 - 40% ) = 957,000
故應繳土地增值稅為95萬7000元
只有土地沒有建物無法使用自用土地增值稅
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本次用持有40年以上來做示範，其他持有年限一樣帶入公式即可
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那有可能持有人雖是1/1但是分多次時間持有，一樣是1,000㎡
假如第一個時間持有200㎡
第二個時間持有600㎡
第三個時間持有200㎡
總重劃費用為10,000,000元
10,000,000 / 1,000 = 10,000
1㎡的重劃費用為1萬塊
一共要分三次來算土地增值稅
第一個時間重劃費用為 1萬 × 200㎡ =200萬 帶入公式
第二個時間重劃費用為 1萬 × 600㎡ =600萬 帶入公式
第三個時間重劃費用為 1萬 × 200㎡ =200萬 帶入公式
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東橋社區專家楊宗樺
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