永康東橋買房-楊宗樺

房地合一真的好像是一個冰風暴，把房市吹得比南極大陸底下的冰湖還要冷阿

究竟人家說房地合一課的稅比舊制還要重是怎算出來的

今天我們就用實例算給各位看

假如以下適用舊制的情況：

吳能購入一間2500萬的透天做出租使用，地坪是200平方公尺，當時土地公告現值一平方公

尺是50000，物價指數為103，後來以3800萬賣掉，現在土地公告現值一平方公尺是100000，各

項費用包括仲介費用合計是150萬，房屋評定現值是100萬元，假設稅率是20%，那麼吳能要繳多少錢?

ps舊制是土地、房屋分開計算的需要繳的總費用=土地增值稅+財產交易所得稅

土地增值稅經計算得知一般用地估算稅額為194萬

所得額=出售金額-購買金額-其他費用

=3800萬-2500萬-150萬

=1150萬

財產交易所得=所得額x(出售時房屋評定現值/出售時房屋評定現值+出售時土地公告現值)

=1150萬x(100萬/100萬+2000萬)

=54.76萬

財產交易所得稅=財產交易所得x所得稅稅率

=54.76萬x20%

=10.952萬

總共要繳土增稅+財產交易所得稅

194萬+10.952萬=204.952萬

1. 核實認定〔售價-取得成本-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)。

 2. 財政部公布之標準認定財產交易所得=房屋評定現值X依財政部每年公告財產交易所得標準。

假如以下適用房地合一交易利得稅情況：

吳能購入一間2500萬的透天做出租使用，地坪是200平方公尺，當時土地公告現值一平方公

尺是50000，物價指數為103，後來以3800萬賣掉，現在土地公告現值一平方公尺是100000，各

項費用包括仲介費用合計是150萬，房屋評定現值是100萬元，假設稅率是20%，那麼吳能要繳多少錢?

ps新制是土地、房屋合併計算的需要繳的總費用=交易利得稅+土地增值稅

財政部賦稅署7月（21）日表示，新制上路後，出售不動產的契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費，都可當成本費用扣除，以減輕納稅人的稅務負擔。

持有一年以內稅率為45%：

所得額=出售金額-購買金額-費用

=3800萬-2500萬-150萬

=1150萬

土地漲價總數額=出售時土地公告現值-(購入時土地公告現值x物價指數/100)

=2000萬-(1000萬x103/100)

=970萬

交易利得稅=(所得額-土地漲價總數額)x課稅稅率

=(1150萬-970萬)x45%

=81萬

總共要繳土增稅+交易利得稅

194萬+81萬=275萬

持有一年以上兩年以內稅率為35%：

所得額=出售金額-購買金額-費用

=3800萬-2500萬-150萬

=1150萬

土地漲價總數額=出售時土地公告現值-(購入時土地公告現值x物價指數/100)

=2000萬-(1000萬x103/100)

=970萬

交易利得稅=(所得額-土地漲價總數額)x課稅稅率

=(1150萬-970萬)x35%

=63萬

總共要繳土增稅+交易利得稅

194萬+63萬=257萬

持有兩年以上十年以內稅率為20%：

所得額=出售金額-購買金額-費用

=3800萬-2500萬-150萬

=1150萬

土地漲價總數額=出售時土地公告現值-(購入時土地公告現值x物價指數/100)

=2000萬-(1000萬x103/100)

=970萬

交易利得稅=(所得額-土地漲價總數額)x課稅稅率

=(1150萬-970萬)x20%

=36萬

總共要繳土增稅+交易利得稅

194萬+36萬=230萬

持有十年以上稅率為15%：

所得額=出售金額-購買金額-費用

=3800萬-2500萬-150萬

=1150萬

土地漲價總數額=出售時土地公告現值-(購入時土地公告現值x物價指數/100)

=2000萬-(1000萬x103/100)

=970萬

交易利得稅=(所得額-土地漲價總數額)x課稅稅率

=(1150萬-970萬)x15%

=27萬

總共要繳土增稅+交易利得稅

194萬+27萬=221萬

當然以上是假設的條件

105年1月持有的房子都要課徵房地合一稅

趕快自己來算算到底要負擔多少錢錢吧

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