永康東橋買房-楊宗樺

一般民眾要買房子絕大部分都很清楚自己要的需求

心中都有一個藍圖，只是有時很難表達出想要的感覺

所以大多由仲介幫忙尋找房子

畢竟仲介每天要做的事其一就是幫客戶找到合適的房子

其實流程就那幾個說多也不多

第一步看屋--->

喜歡  下斡旋跟屋主談價格--->

雙方價格滿意 約簽約--->

房子程序辦完 交屋 END 其他售後服務(看各個業務)

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現在資訊發達看房子管道很多

Q:看屋管道有哪些?

A:1.紙類廣告2.網路平台3.現場接待中心4.親戚朋友介紹5.法拍6.房仲店裡

Q:看了很多房子怎麼還是找不到想要的房子?

A:其實要買房子一直看房子卻找不到喜歡的房子也是蠻折磨想買房子的人

   找不到喜歡的房子一定有原因，通常需求說得越詳細房仲配對會更精準

   基本的需求條件一定要說如以下所示

   ※房屋類型

   就透天、大樓、店面、土地之類的...

   ※區域

   需求範圍越詳細越好

   ※預算

   汰除大部分價位不合適物件

   ※自備款

   常常很多客人是否會覺得仲介問自備款是覺得客戶買不起?

   其實問自備款是要清楚知道客戶能負擔範圍

   總不能買了房子失去原本生活品質

   也遇過想全貸的客戶

   就看個人條件目前銀行申辦貸款最高約8成

   如果看到喜歡的房子銀行不貸款那還是買不到

   ※需求房數

   可以直接過濾不合適物件

   ※車位

   可以直接過濾不合適物件

   ※可接受屋齡範圍

   可以直接過濾不合適物件

   ※風水問題

   可以直接過濾不合適物件

   雖然說房子越蓋越多，真的不好找完全沒抗性的

   ※臨路多寬

   這點超級重要，可以直接過濾不合適物件

   ※透天可初分為中庭式、獨門獨院

   近一步分傳統式(客餐廳在一樓)或則客餐廳在二樓的

   一樓有沒有需要孝親房，通常後者一樓都有孝親房

   以上可以直接過濾不合適物件

   ※大樓可分樓中樓、一般

   樓中樓又分是否為未記載權狀裡面的夾層

   若無記載於權狀銀行貸款成數較低

   不想要的樓層 一般大多頂樓或二樓還有四樓

   室內坪大概多少(主建物+附屬建物)

   以上可以直接過濾不合適物件

Q:終於看到喜歡物件，怎談價呢?

A:找仲介看屋看喜歡的:跟仲介下斡旋，一般斡旋金3~5萬

   下斡不等於成交，只是讓屋主知道買方想買他的房子

   一般出價都有落差開始雙方協調><

   有些客戶會不想要下斡覺得麻煩叫仲介直接跟屋主談

   這會有一個情況可能發生

   今天買賣雙方都是口頭上說的，假若買方出1000萬

   屋主也口頭答應要賣，雙方約來簽約到現場後

   屋主改口1200萬才要賣，除非有錄音否則僅是口頭說的

   不論是對屋主還是買方都沒有保障，所以下斡是白紙黑字

   清清楚楚，假設屋主簽收後若有一方反悔，就要賠一倍斡旋金

   所以如果買方真的很想要買到某間房子斡旋金可以下多一點

   例如下50萬因為這樣假若屋主有簽收後來反悔就要賠50萬

   還有斡旋金並不是直接給屋主而是放在仲介公司裡面

   若真的沒談成斡旋金也會全數還給買方

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   宗樺就曾經遇過屋主開1180萬，買方看完口頭出900萬可是不下斡

   當時底價是1100萬，我覺得是有機會的，後來有個同事帶客人去看

   他的客人口頭出880萬，同事跟他收斡旋，然後去找屋主總總賣屋因素

   880萬就成交了   

   我的客人聽到大吃一驚後悔莫及...

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   屋主自售看喜歡的:這就要看買方的功力了

   有時價格雙方搞得太僵很難再有突破

   所以仲介的好處是因為是居中協調的中間人較不會產生對立

   因為宗樺沒賣過房子所以沒當過屋主角色QQ

Q:簽訂買賣契約要注意什麼?

A:

●代書與履約保證不能少

買賣房子動輒百萬、千萬，因此，有兩個費用千萬不能省－「代書」和「買賣價金履約保證」。許多人認為透過仲介買賣就一定安全，其實，仲介也是透過代書和履保來確保交易安全喔！建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理，並承做買賣價金履約保證。

●產權清楚

簽約前應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺 x 0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據。可以請代書代為調閱謄本，並查看以上面積、限制登記、使用分區、抵押設定金額等問題，避免未來因產權問題影響過戶、交屋。   

●確認簽約當事人為本人或有權代理人

契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。

●契約內容需謹慎檢視

買賣契約內容包含了雙方詳細的權利義務，不可不慎。關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

●付款方式以及時間點(簽約10%、完稅10%、尾款80%)

●交屋時期(一般約定45天)

●履約保證

交易安全中非常重要的一環，就是履約保證服務。「價金履約保證」是透過建經公司設立的專用帳戶，來保管買方給付給賣方的價金，當房屋過戶、完成點交後，建經公司才會將帳戶內的款項移交給賣方，避免買賣雙方金錢損失。

●房屋其他問題

住進房子後，才發現漏水、壁癌、地面傾斜，甚至大樓整體結構有問題該如何處理？如有發生上述情形，可以向原屋主請求工程施工費用賠償，但是需要將其列入合約中的「賣方保固事項」才算數喔！因此除了看屋時多多留意是否有上述現象，建議買方在簽約時請代書特別留意加註「賣方保固事項」，為居家安全多一層保障。

東橋社區專家楊宗樺

服務專線：0928-465-458